خرید ملک یونان: راهنمای جامع اخذ اقامت از طریق سرمایه‌گذاری ملکی

خرید ملک در یونان یکی از سریع‌ترین و مطمئن‌ترین روش‌ها برای دریافت اقامت اروپا به‌شمار می‌رود[1]. با سرمایه‌گذاری حداقل ۲۵۰ هزار یورو در املاک یونان، می‌توانید اقامت ۵ ساله (ویزای طلایی یا Golden Visa) این کشور را دریافت کنید. این اقامت برای شما، همسرتان، فرزندان زیر ۲۱ سال (تا ۲۴ سال در صورت وابستگی) و حتی والدین شما و همسرتان صادر می‌شود[2]. در این مقاله جامع، به تمامی جوانب خرید ملک یونان با هدف اخذ اقامت می‌پردازیم – از مزایا و شرایط لازم گرفته تا مراحل حقوقی خرید ملک، معرفی بهترین شهرهای یونان برای سرمایه‌گذاری ملکی، نکات مهم مالیاتی و مقایسه این روش با سایر کشورها. در پایان نیز به سوالات پرتکرار خریداران ایرانی پاسخ خواهیم داد تا مسیر پیش‌روی شما روشن‌تر شود.

مزایای خرید ملک در یونان برای ایرانیان

خرید ملک در یونان با هدف دریافت اقامت (گلدن ویزا) مزایای متعددی برای سرمایه‌گذاران ایرانی دارد که در ادامه به مهم‌ترین آن‌ها اشاره می‌کنیم:

• اقامت بلندمدت اروپا برای خانواده: با خرید ملک به ارزش لازم، اقامت پنج‌ساله یونان برای شما و خانواده‌تان صادر می‌شود که قابل تمدید بوده و شرط حضور اجباری در یونان برای حفظ آن وجود ندارد[3][4]. این اقامت تمام اعضای خانواده نزدیک را پوشش می‌دهد، از جمله همسر، فرزندان وابسته و حتی پدر و مادر متقاضی[5].
• سفر آزادانه در حوزه شینگن: دارندگان اقامت یونان می‌توانند بدون دریافت ویزوی جداگانه به تمامی ۲۷ کشور عضو محدوده شینگن سفر کنند و از آزادی رفت‌وآمد در اروپا بهره‌مند شوند[6].
• سرمایه‌گذاری امن و سودآور: خرید ملک در یک کشور اروپایی حوزه یورو به معنی حفظ سرمایه به صورت ارز معتبر و در بازار ملکی باثبات است. یونان از نظر اقتصادی رو به رشد بوده و سرمایه‌گذاری ملکی در این کشور می‌تواند ضمن حفظ ارزش پول، با رشد قیمت ملک همراه باشد. همچنین امکان بهره‌بردن از اقتصاد گردشگری یونان (مثلاً از طریق اجاره ملک به گردشگران) وجود دارد.
• اجازه کسب درآمد از ملک: شما می‌توانید ملک خریداری‌شده در یونان را اجاره داده و از این طریق درآمد یورویی کسب کنید[7]. رونق گردشگری در یونان باعث شده بازار اجاره ملک خصوصاً در شهرهای توریستی و جزایر پرطرفدار بسیار پررونق باشد. بدیهی است درآمد اجاره مشمول مالیات بوده اما همچنان می‌تواند منبع درآمد مطمئنی در اروپا برای شما باشد.
• قیمت مناسب‌تر نسبت به سایر کشورهای اروپا: هزینه املاک در یونان در مقایسه با بسیاری از کشورهای اروپای غربی مقرون‌به‌صرفه‌تر است[8]. با حداقل ۲۵۰ هزار یورو می‌توانید در یونان ملکی مناسب (آپارتمان یا خانه مستقل) خریداری کنید، در حالی‌که برنامه‌های اقامتی مشابه در کشورهایی مانند اسپانیا حداقل ۵۰۰ هزار یورو سرمایه نیاز دارند. این مزیت باعث شده سرمایه‌گذاران ایرانی با بودجه متوسط نیز شانس ورود به منطقه شینگن را داشته باشند.
• امکان دریافت شهروندی اتحادیه اروپا در بلندمدت: گرچه برنامه گلدن ویزا مستقیماً به پاسپورت منجر نمی‌شود، اما متقاضی می‌تواند پس از ۷ سال زندگی در یونان برای دریافت تابعیت و پاسپورت یونانی اقدام کند[9]. پاسپورت یونان به معنی شهروندی اتحادیه اروپا و برخورداری از حق زندگی و کار در تمامی کشورهای عضو اتحادیه است که مزیتی بسیار ارزشمند در بلندمدت محسوب می‌شود.
• کیفیت زندگی و شرایط مطلوب اقامت: یونان به آب‌وهوای مدیترانه‌ای مطبوع، طبیعت زیبا و فرهنگ غنی شهرت دارد[10]. دسترسی به سواحل زیبا، غذاهای متنوع مدیترانه‌ای، هزینه‌های پایین‌تر زندگی نسبت به بسیاری از کشورهای اروپایی و مردمانی میهمان‌نواز، همگی یونان را به مکانی دلپذیر برای زندگی تبدیل می‌کنند. برای خانواده‌های ایرانی، زندگی در محیطی امن و آرام با امکانات آموزشی و رفاهی اروپایی یک مزیت بزرگ به‌شمار می‌رود.

شرایط دریافت اقامت یونان از طریق خرید ملک

برای اخذ اقامت یونان از طریق خرید ملک یونان (برنامه گلدن ویزا)، باید شرایط و الزامات مشخصی را رعایت کنید. مهم‌ترین شرایط عبارت‌اند از:

• حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری: متقاضی باید ملکی به ارزش حداقل ۲۵۰٬۰۰۰ یورو در یونان خریداری کند[11]. این مبلغ می‌تواند صرف خرید یک ملک یا ترکیبی از چند ملک (مسکونی یا تجاری) شود تا به حد نصاب برسد[12]. توجه: از سال ۲۰۲۳، در برخی مناطق پرتقاضای یونان (مانند بخش‌هایی از آتن، سالونیک و جزایر توریستی خاص)، حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای گلدن ویزا به ۵۰۰ هزار یورو افزایش یافته است[13]. بنابراین مکان ملک در میزان سرمایه موردنیاز تاثیر دارد.
• ملیت و سن متقاضی: برنامه خرید ملک یونان مختص شهروندان کشورهای خارج از اتحادیه اروپاست؛ لذا تمامی متقاضیان ایرانی واجد این شرط هستند. متقاضی باید بالای ۱۸ سال سن داشته باشد. خوشبختانه هیچ سقف سنی خاص یا شرط بازنشستگی وجود ندارد و افراد جوان یا میانسال هم می‌توانند اقدام کنند (تا کنون محدودیت سنی برای گلدن ویزا اعلام نشده است).
• گذرنامه معتبر و ویزای ورود به یونان: شما باید پاسپورت معتبر با حداقل ۱۸ ماه اعتبار داشته باشید و ابتدا با ویزای معتبر (مثلاً ویزای توریستی شینگن یا ملی یونان) وارد یونان شوید[14][15]. حضور اولیه در یونان برای بازدید ملک یا انجام امور اداری لازم است. پس از خرید ملک نیز ارائه مهر ورود قانونی به یونان جهت درخواست اقامت الزامی است.
• شماره مالیاتی یونان (AFM): دریافت یک شماره ثبت مالیاتی یونان موسوم به AFM برای انجام معامله ملکی الزامی است[14]. این شماره را می‌توان با مراجعه به اداره مالیات یونان (معمولاً توسط وکیل یا نماینده قانونی) در مدت کوتاهی اخذ کرد. داشتن AFM برای پرداخت مالیات‌های انتقال ملک و سایر هزینه‌های دولتی ضروری خواهد بود.
• تمکن مالی کافی: متقاضی باید توانایی مالی خود برای خرید ملک و تامین هزینه‌های زندگی اولیه را نشان دهد. عملاً ارائه مدارک منبع تامین مبلغ ۲۵۰ هزار یورو ضروری است (مانند پرینت حساب بانکی، مدارک فروش دارایی در ایران و غیره). همچنین برای افتتاح حساب بانکی در یونان، معمولاً اسنادی دال بر درآمد یا پس‌انداز کافی درخواست می‌شود.
• عدم سوءپیشینه کیفری: یکی دیگر از شرایط مهم، ارائه گواهی عدم سوءپیشینه از کشور محل زندگی (ایران) است[14]. متقاضی نباید سابقه کیفری جدی داشته باشد. این گواهی باید ترجمه رسمی شده و معمولاً در مرحله درخواست ویزای اقامت ارائه می‌گردد.
• بیمه درمانی: داشتن بیمه سلامت معتبر برای پوشش خدمات درمانی در یونان الزامی است[16]. معمولاً متقاضیان گلدن ویزا باید یک بیمه درمانی خصوصی در یونان خریداری کنند که تمام اعضای خانواده را پوشش دهد (یا پس از ورود به یونان در سیستم بیمه ملی ثبت‌نام شوند). ارائه گواهی بیمه در پرونده درخواست اقامت ضروری است.
• سایر مدارک موردنیاز: مدارک شناسایی (اصل و کپی پاسپورت و شناسنامه)، چند قطعه عکس پاسپورتی جدید، مدارک اثبات محل سکونت فعلی، ترجمه رسمی تمامی اسناد به زبان یونانی یا انگلیسی، فرم‌های تکمیل‌شده درخواست و پرداخت هزینه‌های اداری از دیگر مواردی هستند که باید در پرونده خود داشته باشید. بیشتر این موارد در مرحله درخواست ویزای اقامت (پس از خرید ملک) ارائه می‌شوند.

نکته: هیچ الزام مدرک زبان، تحصیلات یا سابقه مدیریتی برای اخذ اقامت یونان از طریق خرید ملک وجود ندارد – بر خلاف برخی روش‌های مهاجرتی دیگر، در اینجا داشتن سرمایه مالی کافی و سوابق پاک قانونی کفایت می‌کند. همچنین محدودیتی در نوع ملک وجود ندارد؛ شما می‌توانید املاک مسکونی، تجاری یا حتی زمین را خریداری کنید. مهم ارزش سرمایه‌گذاری شماست که از حداقل تعیین‌شده کمتر نباشد. دولت یونان حتی اجازه خرید چند ملک کوچک را می‌دهد تا مجموع سرمایه‌گذاری به رقم موردنظر برسد[12].

مراحل حقوقی خرید ملک در یونان و روند ثبت سند

فرآیند خرید ملک در یونان نسبتاً سرراست اما شامل چند گام حقوقی و اداری مهم است. آشنایی با مراحل کار به شما کمک می‌کند با اطمینان بیشتری پیش بروید و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید. در ادامه، مراحل قانونی خرید ملک و ثبت سند در یونان را به ترتیب مرور می‌کنیم:

1. یافتن ملک مناسب و توافق اولیه: اولین گام انتخاب ملک مسکونی یا تجاری مناسب در یونان است. بسیاری از خریداران ایرانی ابتدا به صورت آنلاین یا از طریق آژانس‌های املاک محلی به جستجوی ملک می‌پردازند. پیشنهاد می‌شود در همین ابتدا یک وکیل معتبر در یونان استخدام کنید تا در یافتن ملک مناسب، مذاکره با فروشنده و بررسی‌های حقوقی به شما کمک کند[17]. پس از پسندیدن ملک، معمولاً یک توافق اولیه (حتي قرارداد موقت یا پرداخت بیعانه) بین خریدار و فروشنده انجام می‌شود تا ملک تا زمان عقد قرارداد رسمی رزرو شود.
2. دریافت شماره مالیاتی (AFM): همان‌طور که اشاره شد، شما یا نماینده قانونی‌تان باید یک شماره مالیاتی یونان (AFM) دریافت کنید[14]. بدون این شماره، انجام معامله در دفترخانه امکان‌پذیر نیست. گرفتن AFM نسبتاً ساده است و در اداره مالیات یونان با ارائه پاسپورت انجام می‌شود. این مرحله را می‌توان همزمان با جستجوی ملک یا قبل از عقد قرارداد رسمی انجام داد.
3. عقد قرارداد رسمی در دفتر اسناد رسمی: تمامی معاملات ملکی در یونان باید به صورت رسمی و محضری ثبت شوند. پس از توافق نهایی بر سر قیمت و شرایط فروش، یک قرارداد خرید ملک در دفتر اسناد رسمی (Notary) تنظیم می‌شود[17]. در این قرارداد، جزئیات کامل معامله ذکر می‌گردد؛ از مشخصات خریدار و فروشنده گرفته تا اطلاعات دقیق ملک، مبلغ و نحوه پرداخت، و حتی شرایط فسخ قرارداد و جریمه‌های احتمالی در صورت انصراف هر یک از طرفین. دفتر اسناد رسمی به عنوان مقام قانونی، قرارداد را تنظیم و امضا می‌کند و هویت طرفین را تایید کرده و مطابقت اسناد را بررسی می‌نماید. حضور مترجم رسمی در صورت تسلط نداشتن شما به زبان یونانی در زمان امضای قرارداد الزامی است.
4. پرداخت وجه و انتقال قطعی ملک: شما باید مبلغ توافق‌شده ملک را طبق قرارداد بپردازید. غالباً افتتاح یک حساب بانکی در یونان برای انتقال پول توصیه می‌شود[18]، زیرا نقل و انتقال مستقیم از ایران ممکن است با محدودیت‌هایی همراه باشد. مبلغ خرید می‌تواند از طریق حواله بانکی بین‌المللی یا منابع مالی خارج از ایران به حساب فروشنده منتقل شود. پس از پرداخت کامل وجه و امضای قرارداد نهایی در دفترخانه، فروشنده رسماً مالکیت ملک را به شما منتقل می‌کند.
5. ثبت سند ملک به نام خریدار: مرحله بعدی، ثبت رسمی معامله در اداره ثبت املاک یونان (Land Registry) است. یک مأمور ثبت (Registrar) سند شما را در دفتر املاک منطقه مربوطه ثبت می‌کند تا مالکیت شما قانونی و قطعی شود[19]. در یونان، ثبت املاک به صورت متمرکز نیست بلکه در هر منطقه/شهرستان توسط دفتر ثبت محلی انجام می‌گیرد و سوابق ملک نگهداری می‌شود. پس از ثبت سند، شما سند مالکیت (title deed) ملک را دریافت خواهید کرد که نشان می‌دهد ملک با جزئیات ذکرشده به نام شما ثبت شده است. این سند یکی از مهم‌ترین مدارکی است که برای درخواست اقامت به آن نیاز دارید.
6. پرداخت مالیات‌ها و هزینه‌های قانونی: همزمان با ثبت سند، هزینه‌ها و مالیات‌های مرتبط با خرید ملک باید پرداخت شود. مهم‌ترین آن مالیات انتقال مالکیت ملک است که نرخ آن حدود ۳٪ از قیمت ملک می‌باشد[20]. به‌علاوه، حق‌الزحمه دفتر اسناد رسمی (حدود ۰٫۵٪ تا ۱٫۵٪ از ارزش ملک + مالیات بر ارزش افزوده) و حق‌الوکاله وکیل (معمولاً ~۱٪ از مبلغ معامله + مالیات) بر عهده خریدار است[21]. اگر از مشاور املاک استفاده کرده‌اید، کارمزد آژانس املاک (حدود ۲٪ از قیمت ملک) نیز معمولاً پرداخت می‌گردد[22]. همچنین هزینه اندکی بابت ثبت سند در دفتر املاک (حدود ۰٫5٪ از ارزش ملک) اخذ می‌شود[23]. تمامی این مبالغ در زمان انتقال سند یا بلافاصله پس از آن باید تسویه شوند.
7. درخواست اقامت (گلدن ویزا): پس از تکمیل خرید ملک و دریافت سند رسمی، اکنون واجد شرایط درخواست اقامت ۵ ساله یونان هستید. برای این منظور باید پرونده درخواست گلدن ویزا را آماده کرده و به اداره مهاجرت یونان ارائه دهید. اگر در یونان حضور دارید می‌توانید از طریق وکیل به اداره مهاجرت داخلی درخواست دهید، اما برای اکثر متقاضیان ایرانی روند کار از طریق سفارت یا کنسولگری یونان در کشور محل اقامت (مثلاً سفارت یونان در تهران) انجام می‌شود[24]. شما باید فرم‌های مربوطه را تکمیل نموده و به همراه مدارکی نظیر: پاسپورت، سند ملک خریداری‌شده، گواهی عدم سوءپیشینه، بیمه‌نامه درمانی، گواهی سلامت پزشکی، رسید پرداخت هزینه‌های دولتی صدور کارت اقامت و عکس‌های بیومتریک به سفارت ارائه کنید. پس از بررسی اولیه مدارک، وقتی برای مصاحبه و انگشت‌نگاری تعیین می‌شود. در این مصاحبه (که بیشتر تشریفاتی است)، حضور شخص متقاضی الزامی است تا اصالت مدارک و قصد وی برای سرمایه‌گذاری در یونان تایید گردد. پس از انجام مراحل انگشت‌نگاری و ارسال پرونده به یونان، در صورت تکمیل بودن مدارک، معمولاً طی چند ماه کارت‌های اقامت شما و خانواده‌تان صادر شده و تحویل داده می‌شود.

با طی کردن این مراحل، شما رسماً به عنوان مقیم پنج‌ساله یونان شناخته خواهید شد و می‌توانید از مزایای اقامت خود بهره‌مند گردید. توصیه می‌شود در تمامی مراحل فوق، خصوصاً امور حقوقی (تنظیم قرارداد، انتقال وجه و ثبت سند)، از وکلای مجرب یا شرکت‌های مهاجرتی معتبر کمک بگیرید تا فرآیند به‌درستی و بدون دغدغه پیش برود.

بهترین شهرهای یونان برای خرید ملک

یونان کشوری متنوع از لحاظ جغرافیایی است و مناطق مختلف آن جذابیت‌های خاص خود را برای خریداران ملک دارند. انتخاب شهر یا منطقه مناسب بستگی به اهداف شما (زندگی، سرمایه‌گذاری، اجاره‌دهی و غیره) و سلیقه شخصی‌تان دارد. در ادامه به چند مورد از بهترین شهرها و مناطق یونان برای خرید ملک اشاره می‌کنیم:

• آتن (Athens): پایتخت یونان و بزرگ‌ترین شهر این کشور که قلب تپنده اقتصاد، فرهنگ و آموزش یونان محسوب می‌شود. آتن به دلیل بازار ملکی پررونق و تقاضای بالای داخلی و خارجی، گزینه‌ای محبوب برای سرمایه‌گذاری است. قیمت ملک در آتن از بسیاری مناطق دیگر بالاتر است؛ به‌عنوان مثال، میانگین قیمت آپارتمان در مناطق مرکزی آتن حدود ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار یورو می‌باشد و خانه‌های مستقل لوکس در حومه‌های مرفه حتی بالای ۱ میلیون یورو ارزش دارند[25]. با این وجود، آتن مزایایی چون امکان اجاره ملک به گردشگران و دانشجویان، زیرساخت‌های مدرن‌تر، دسترسی به امکانات شهری پیشرفته و نقدشوندگی بالاتر ملک را در پی دارد. اگر به دنبال زندگی در محیطی پویا، شهری تاریخی با جاذبه‌های گردشگری فراوان و فرصت‌های کسب‌وکار هستید، آتن انتخاب ایده‌آلی خواهد بود.
• تسالونیکی (Thessaloniki): دومین شهر بزرگ یونان در شمال این کشور واقع شده و یک بندر مهم در دریای اژه است. تسالونیکی با حال‌وهوایی دانشجویی و تاریخ و فرهنگی غنی، شهری زنده اما آرام‌تر نسبت به آتن به‌شمار می‌آید. هزینه‌های زندگی و قیمت املاک در تسالونیکی پایین‌تر است؛ به طوری که آپارتمان‌های مناسب را می‌توان با حدود ۷۰ هزار یورو به بالا در این شهر خریداری کرد و خانه‌های بزرگ حومه آن غالباً از ۱۰۰ هزار یورو شروع می‌شوند[25]. تسالونیکی برای خانواده‌هایی که به دنبال شهر بزرگ ولی مقرون‌به‌صرفه‌تر هستند یا سرمایه‌گذارانی که قصد اجاره‌دهی ملک به دانشجویان و جمعیت محلی را دارند، بسیار جذاب است. این شهر به علت دانشگاه‌های مطرح، بندر آزاد و غذای معروفش، مقصدی محبوب در بین یونانیان نیز محسوب می‌شود.
• جزایر یونان: مجموعه جزایر زیبای یونان هر یک جذابیت ویژه‌ای برای خرید ملک دارند، به ویژه برای کسانی که به دنبال محیطی آرام، طبیعت بکر یا فرصت‌های گردشگری هستند. جزایر معروفی مانند می‌کونوس و سانتورینی مقصد سرمایه‌گذاران لوکس هستند؛ قیمت ملک در این جزایر توریستی بالاست اما در عوض امکان کسب درآمد قابل توجه از اجاره ویلای تعطیلاتی به گردشگران بین‌المللی فراهم است. برای مثال، ویلایی کوچک در سانتورینی ممکن است چند صد هزار یورو قیمت داشته باشد اما اجاره فصلی آن نیز بسیار پر سود است. از سوی دیگر، جزایر بزرگتری چون کِرِت (Crete) و رودِس (Rhodes) ترکیبی از شهرهای شلوغ، روستاهای سنتی و سواحل زیبا را ارائه می‌دهند و قیمت ملک در آن‌ها نسبت به آتن پایین‌تر است[26]. در کرت آپارتمان‌های نقلی را حتی با حدود ۷۰–۸۰ هزار یورو می‌توان یافت و در جزیره کورفو (Corfu) نیز برخی آپارتمان‌های تفریحی با ۱۰۰ هزار یورو قابل خریداری‌اند[25]. جزایری مانند زاکینتوس (Zakynthos) و کفالونیا (Kefalonia) به دلیل طبیعت خیره‌کننده و فضای آرامش‌بخش، برای اقامت خانوادگی و بازنشستگی بسیار ایده‌آل هستند[27][28]. در مجموع، اگر به دنبال فضایی آرام‌تر و زندگی ساحلی هستید یا قصد دارید از طریق اجاره کوتاه‌مدت به گردشگران درآمد کسب کنید، جزایر یونان گزینه‌ای عالی خواهند بود. تنها نکته قابل توجه آن است که در برخی جزایر پرطرفدار (مثل میکونوس و سانتورینی) دولت حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری را به ۵۰۰ هزار یورو افزایش داده است که باید در برنامه‌ریزی مالی مدنظر داشته باشید.

البته به غیر از موارد فوق، مناطق جذاب دیگری نیز برای خرید ملک وجود دارند؛ از شبه‌جزیره پلوپونز در جنوب یونان با روستاهای تاریخی و مزارع زیتون گرفته تا ناحیه هالکیدیکی در شمال با استراحتگاه‌های ساحلی خانوادگی. تنوع مناطق یونان به شما اجازه می‌دهد متناسب با بودجه و هدف خود بهترین گزینه را انتخاب کنید[29][30]. توصیه می‌شود پیش از تصمیم‌گیری، حتماً تحقیقات محلی انجام دهید یا چند سفر کوتاه به یونان داشته باشید تا از نزدیک هر منطقه را ارزیابی کنید.

نکات مهم مالیاتی، اقامتی و حقوقی خرید ملک یونان

خرید ملک در یونان علاوه بر مزایا، تعهدات و نکات مهمی نیز دارد که آگاهی از آن‌ها برای جلوگیری از مشکلات آینده ضروری است. در این بخش به مهم‌ترین نکات مالیاتی، اقامتی و حقوقی مرتبط با برنامه خرید ملک یونان اشاره می‌کنیم:

• مالیات نقل و انتقال (خرید) ملک: طبق قوانین یونان، خریدار موظف است حدود ۳٪ از ارزش ملک را به عنوان مالیات انتقال به دولت پرداخت کند[20][31]. این مالیات یک‌بار و در زمان خرید اخذ می‌شود (مشابه مالیات بر خرید ملک). به عنوان مثال، برای ملک ۲۵۰ هزار یورویی حدود ۷٬۵۰۰ یورو مالیات نقل و انتقال باید پرداخت گردد. اگر ملک نوساز باشد و مشمول مالیات بر ارزش افزوده (VAT) باشد، ممکن است نرخ ۲۴٪ VAT نیز اعمال شود، اما در حال حاضر بسیاری از املاک مسکونی مستعمل از VAT معاف هستند.
• مالیات سالیانه املاک (ENFIA): تمامی مالکین املاک در یونان هر ساله مالیاتی به نام ENFIA پرداخت می‌کنند که مبلغ آن بر اساس ارزش منطقه‌ای و متراژ ملک محاسبه می‌شود[32]. این مبلغ برای اکثر آپارتمان‌ها و خانه‌های عادی چند صد یورو در سال است. به عنوان مثال، ممکن است مالیات سالانه یک آپارتمان ۸۰ متری حدود ۲۰۰ تا ۵۰۰ یورو باشد. این مالیات را می‌توان به صورت قسطی نیز پرداخت کرد. دانستن این هزینه کمک می‌کند در بودجه‌بندی سالانه خود آن را لحاظ کنید.
• مالیات بر درآمد اجاره: اگر تصمیم دارید ملک خود را اجاره دهید (بلندمدت یا توریستی)، باید مالیات بر درآمد اجاره را نیز پرداخت کنید. نرخ مالیات بر اجاره ملک‌های مسکونی به صورت پلکانی بین ۱۵٪ تا ۴۵٪ متغیر است (درآمدهای بالاتر مشمول درصدهای بالاتر می‌شوند)[33]. برای املاک تجاری نرخ ثابت حدود ۲۲٪ اعمال می‌شود[33]. البته هزینه‌هایی مانند تعمیرات اساسی ممکن است از درآمد مشمول مالیات کسر شوند. توصیه می‌شود یک حسابدار محلی برای تنظیم اظهارنامه مالیاتی و بهره‌مندی از معافیت‌های ممکن استخدام کنید.
• عدم اجازه کار با گلدن ویزا: توجه داشته باشید که اقامت اخذ شده از طریق خرید ملک (گلدن ویزا) مجاز به کار به صورت استخدامی در یونان نیست[34]. به بیان دیگر، دارنده گلدن ویزا نمی‌تواند در یونان شغلی را به عنوان کارمند آغاز کند مگر آن‌که مجوز کار جداگانه‌ای بگیرد. البته انجام فعالیت‌های تجاری، ثبت شرکت، کار به صورت دورکاری برای شرکت‌های خارج از یونان یا مدیریت کسب‌وکار خود در یونان بلامانع است. همچنین تحصیل فرزندان یا خود شما در یونان آزاد بوده و استفاده از امکانات اجتماعی (مانند حساب بانکی، خرید خودرو و …) برای مقیمان فراهم است.
• لزوم حفظ سرمایه‌گذاری برای تمدید اقامت: اقامت ۵ ساله یونان تا زمانی که ملک تحت مالکیت شما باشد قابل تمدید است[35]. بنابراین نفروشیدن ملک شرط اصلی حفظ وضعیت اقامت شماست. اگر ملکی که بابت آن گلدن ویزا گرفته‌اید فروخته شود و ملک جایگزینی با ارزش لازم خریداری نکنید، اقامت شما تمدید نخواهد شد و عملاً از دست می‌رود. پس حداقل تا زمانی که قصد تمدید اقامت یا درخواست پاسپورت دارید ملک را نگه دارید. خوشبختانه هیچ محدودیتی در اجاره دادن یا بلااستفاده گذاشتن ملک وجود ندارد؛ حتی می‌توانید در ملکی که خریده‌اید ساکن نشوید و آن را صرفاً برای سرمایه‌گذاری نگه دارید.
• شرط حضور و مسیر شهروندی: برای تمدید گلدن ویزای یونان شرط حضور در خاک یونان وجود ندارد؛ شما می‌توانید حتی تمام ۵ سال را خارج از یونان زندگی کنید و تنها برای امور اداری هر چند سال یک‌بار به یونان سفر کوتاهی داشته باشید[3]. طبق قوانین فعلی، تنها ۱۴ روز حضور طی هر ۵ سال برای تمدید کافی است[36]. اما اگر هدف نهایی شما گرفتن پاسپورت یونانی است، باید توجه کنید که تابعیت مستلزم زندگی واقعی در یونان است. برای درخواست شهروندی بعد از ۷ سال، باید در طی این سال‌ها حداقل ۶ ماه در سال را در یونان اقامت داشته باشید و با زبان و جامعه یونان ادغام شوید[9]. همچنین آزمون زبان و اطلاعات عمومی یونان در فرآیند اعطای تابعیت برگزار می‌شود. بنابراین تصمیم بگیرید که آیا صرفاً اقامت بلندمدت بدون شرط حضور برایتان کافیست یا برنامه‌ی زندگی در یونان و اخذ پاسپورت را دارید و بر آن اساس برنامه‌ریزی کنید.
• هزینه‌های دولتی و اداری: علاوه بر هزینه‌های خرید ملک، برخی هزینه‌های دولتی مانند هزینه صدور کارت اقامت نیز وجود دارد. این مبلغ برای هر متقاضی اصلی حدود ۲۰۰۰ یورو و برای هر همراه بالای ۲۱ سال حدود ۵۰۰ یورو است[37] که در زمان بررسی پرونده اقامتی پرداخت می‌شود. همچنین هزینه‌های مربوط به ترجمه رسمی مدارک به زبان یونانی، هزینه پست و انگشت‌نگاری و معاینات پزشکی را در نظر داشته باشید (که البته مبالغ آن‌ها معمولاً زیاد نیست).

در مجموع، رعایت دقیق مسائل حقوقی و مالیاتی در برنامه خرید ملک یونان بسیار حائز اهمیت است. توصیه می‌شود پیش از هر اقدامی، با کارشناسان حقوقی و مالی مشورت نمایید تا در جریان آخرین قوانین (مثلاً تغییرات احتمالی مبلغ سرمایه‌گذاری) و تکالیف خود قرار بگیرید. خوشبختانه فضای حقوقی یونان برای سرمایه‌گذاران خارجی شفاف بوده و در سال‌های اخیر با تسهیل قوانین، جذب سرمایه‌گذاران را در اولویت قرار داده است.

مقایسه دریافت اقامت یونان از طریق ملک با سایر کشورها

اخذ اقامت از طریق خرید ملک روشی است که در چندین کشور دنیا (خصوصاً اروپا) اجرا می‌شود. در این بخش به صورت مختصر برنامه یونان را با چند کشور محبوب دیگر مقایسه می‌کنیم:

• ترکیه: کشور ترکیه با سرمایه‌گذاری ملکی به ارزش حداقل ۴۰۰ هزار دلار آمریکا به متقاضی و خانواده او مستقیماً تابعیت (پاسپورت ترکیه) اعطا می‌کند. مزیت ترکیه سرعت بالای اخذ پاسپورت (کمتر از شش ماه) و عدم نیاز به حداقل زمان اقامت است. با این حال، پاسپورت ترکیه آزادی و اعتبار پاسپورت‌های اروپایی را ندارد و سفر بدون ویزا به حوزه شینگن یا کشورهای مهمی مانند آمریکا و کانادا را فراهم نمی‌کند. از سوی دیگر، سرمایه‌گذاری در ترکیه به دلیل شرایط اقتصادی پرنوسان (افت ارزش لیر) ریسک‌های خاص خود را دارد. در مقابل، اقامت یونان با خرید ملک گرچه مستقیماً پاسپورت اروپایی به‌همراه ندارد اما منجر به اقامت در حوزه شینگن و در بلندمدت امکان شهروندی اتحادیه اروپا می‌شود که از نظر اعتبار جهانی بسیار بالاتر است.
• اسپانیا: اسپانیا نیز برنامه‌ای مشابه (ویزای طلایی اسپانیا) دارد که نیازمند حداقل ۵۰۰ هزار یورو سرمایه‌گذاری در ملک است. مزیت برنامه اسپانیا این است که دارندگان گلدن ویزای اسپانیا حق کار و اشتغال در این کشور را دارند و مانند یونان شرط حضور ندارند. اما مبلغ سرمایه‌گذاری و هزینه‌های زندگی در اسپانیا به مراتب بالاتر از یونان است. همچنین اخذ شهروندی اسپانیا نیازمند حداقل ۱۰ سال اقامت پیوسته و یادگیری زبان اسپانیایی است، در حالی که در یونان پس از ۷ سال (با شرط زبان یونانی) امکان درخواست تابعیت وجود دارد[9]. به طور خلاصه، برنامه اسپانیا برای افرادی مناسب است که سرمایه بیشتری دارند و شاید مایل به کار در اروپا هستند، ولی برنامه یونان با مبلغ کمتر، دسترسی سریع‌تر به اقامت اروپا را فراهم می‌کند.
• پرتغال: پرتغال تا همین اواخر یکی از محبوب‌ترین برنامه‌های اقامت از طریق سرمایه‌گذاری را داشت که با خرید ملکی به ارزش ۲۸۰ تا ۵۰۰ هزار یورو (بسته به منطقه) اقامت پرتغال را می‌شد کسب کرد. مزیت پرتغال امکان کار، زندگی در کشوری با سطح بالای رفاه و درخواست شهروندی پس از ۵ سال بدون شرط حضور بود. اما به دلیل بحران مسکن، دولت پرتغال در سال ۲۰۲۳ تصمیم به لغو برنامه گلدن ویزای ملکی گرفت و دیگر پذیرش جدید برای خرید ملک انجام نمی‌شود. در مقابل، برنامه یونان همچنان فعال و پرقدرت ادامه دارد و حتی با افزایش مبلغ سرمایه در برخی مناطق، دولت یونان تأکید کرده که از سرمایه‌گذاران خارجی استقبال می‌کند.
• قبرس جنوبی: قبرس اروپایی برنامه‌ای برای اخذ اقامت دائم (نه شهروندی) از طریق خرید ملک دارد. حداقل سرمایه‌گذاری در قبرس حدود ۳۰۰ هزار یورو در ملک مسکونی است که اقامت دائم برای متقاضی و خانواده او را به ارمغان می‌آورد. نکته آن است که قبرس عضو اتحادیه اروپاست ولی عضو شینگن نیست[38]؛ بنابراین اقامت قبرس مزیت سفر شینگن بدون ویزا را ندارد. از نظر مقایسه، ملک در قبرس گران‌تر از یونان است و با ۳۰۰ هزار یورو معمولاً آپارتمان‌های کمتری نسبت به یونان می‌توان خرید[39]. همچنین قبرس در برنامه اقامت خود اجازه همراهی والدین را به سرمایه‌گذار نمی‌دهد (فقط همسر و فرزندان تحت تکفل)[40]، در حالی که در برنامه یونان والدین نیز مشمول اقامت می‌شوند. البته مزیت قبرس روند بسیار سریع‌تر صدور اقامت (کمتر از ۶ ماه) و معافیت از شرط حضور است. در مجموع، اگر هدف شما دسترسی به اروپا و محدوده شینگن است، برنامه یونان برتری دارد، اما قبرس هم به دلیل انگلیسی‌زبان بودن گسترده مردم و نزدیکی فرهنگی، برای برخی سرمایه‌گذاران جذاب است.

جمع‌بندی مقایسه: برنامه خرید ملک یونان یکی از مقرون‌به‌صرفه‌ترین و در عین حال پرطرفدارترین برنامه‌های اقامتی اروپا است[1]. این برنامه در قیاس با رقبا، با سرمایه کمتری امکان ورود به حوزه شینگن را فراهم می‌کند و محدودیت‌های دست‌وپاگیر (مثل حضور دائم یا ممنوعیت همراهان) ندارد. اگرچه دارنده گلدن ویزای یونان حق کار در این کشور را ندارد، اما بسیاری از متقاضیان صرفاً به دنبال آزادی سفر، زندگی و سرمایه‌گذاری امن برای خانواده خود هستند که در این زمینه یونان گزینه‌ای ایده‌آل محسوب می‌شود. به علاوه، مسیر روشن و مشخصی برای تبدیل اقامت به پاسپورت در بلندمدت وجود دارد که ارزش افزوده این برنامه نسبت به برخی کشورهای دیگر است.

سوالات پرتکرار درباره خرید ملک در یونان

در این قسمت به چند سوال پرتکرار خریداران ایرانی در زمینه خرید ملک یونان و اخذ اقامت پاسخ می‌دهیم:

• آیا خرید ملک در یونان منجر به اخذ اقامت این کشور می‌شود؟ بله. طبق قانون گلدن ویزا، اگر یک تبعه غیراروپایی (مثلاً ایرانی) ملکی به ارزش حداقل ۲۵۰ هزار یورو در یونان خریداری کند، به او و خانواده نزدیکش اقامت ۵ ساله یونان اعطا خواهد شد[41]. این اقامت قابل تمدید بوده و در صورت حفظ سرمایه‌گذاری، می‌تواند به اقامت دائم و سپس تابعیت منجر شود.
• آیا برای حفظ اقامت یونان از طریق خرید ملک، شرط حضور در این کشور وجود دارد؟ خیر، دارندگان گلدن ویزای یونان الزام به اقامت طولانی‌مدت در این کشور ندارند. شما می‌توانید بدون رعایت شرط حضور ۶ ماه در سال، اقامت خود را تمدید کنید؛ کافیست هر ۵ سال حداقل حدود دو هفته در یونان حضور داشته باشید[42]. البته اگر قصد کسب پاسپورت یونانی دارید، باید ۷ سال در یونان زندگی کنید و در این مدت حداقل ۶ ماه در سال را در یونان حضور داشته باشید[43].
• چه افرادی از خانواده می‌توانند همراه با متقاضی اقامت یونان را دریافت کنند؟ بر اساس قوانین فعلی، همسر متقاضی، فرزندان وابسته (فرزندان زیر ۲۱ سال؛ در صورت دانشجو یا وابسته بودن تا ۲۴ سال) و همچنین والدین متقاضی و والدین همسر او واجد شرایط دریافت اقامت همراه هستند[44]. این یکی از مزایای عالی برنامه یونان است که خانواده گسترده را نیز پوشش می‌دهد.
• با خرید ملک در یونان، پس از چند سال می‌توان پاسپورت (تابعیت) یونان را دریافت کرد؟ خود خرید ملک مستقیماً به پاسپورت منجر نمی‌شود، اما شما پس از ۷ سال از زمان دریافت اقامت می‌توانید درخواست تابعیت یونانی دهید[45]. شرط اصلی آن است که در این ۷ سال واقعاً در یونان زندگی کرده باشید (سالانه حداقل نیمی از سال را حضور داشته باشید) و با زبان و فرهنگ یونانی آشنا شوید. پس از قبولی در آزمون شهروندی و انجام تشریفات مربوطه، پاسپورت یونانی به شما اعطا خواهد شد.
• آیا می‌توان ملک خریداری‌شده در یونان را اجاره داد و از آن کسب درآمد کرد؟ بله، هیچ منعی برای اجاره دادن ملک وجود ندارد و این یک روش رایج برای کسب درآمد ارزی است. بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی ملک خود را به صورت بلندمدت به ساکنین محلی یا به شکل کوتاه‌مدت به گردشگران اجاره می‌دهند و از این راه درآمد کسب می‌کنند[7]. تنها نکته این است که باید مالیات بر درآمد اجاره را طبق قانون (۱۵٪ تا ۴۵٪ بسته به مبلغ درآمد) پرداخت کنید. درآمد اجاره در شهرهای توریستی و فصول گردشگری می‌تواند بسیار قابل توجه باشد و هزینه‌های ملک را پوشش دهد.
• آیا دارنده اقامت یونان از طریق خرید ملک می‌تواند در این کشور کار کند؟ خیر، اقامت گلدن ویزا به خودی خود مجوز کار در یونان نیست[34]. یعنی شما نمی‌توانید به عنوان کارمند در یک شرکت یونانی استخدام شوید. این برنامه برای افرادی طراحی شده که از طریق سرمایه‌گذاری تمکن مالی خود را نشان داده‌اند و نیاز به اشتغال محلی ندارند. البته شما می‌توانید کسب‌وکار خود را راه‌اندازی کنید، در یونان شرکت ثبت کنید یا به صورت دورکار برای خارج از یونان کار نمایید. همچنین پس از دریافت شهروندی یونان (پاسپورت)، کاملاً آزاد خواهید بود در هر شغلی مشغول به کار شوید.
• برای اقدام از طریق خرید ملک یونان آیا محدودیت سنی یا مدرک زبان وجود دارد؟ خیر، در حال حاضر هیچ محدودیت سنی خاصی برای متقاضی اصلی یا همراهان وجود ندارد – حتی افراد بازنشسته یا جوان ۲۰ چند ساله می‌توانند اقدام کنند (صرفاً باید قانونی بالغ باشند یعنی بالای ۱۸ سال سن داشته باشند). همچنین مدرک زبان لازم نیست؛ نه برای انگلیسی و نه برای یونانی. البته آشنایی با زبان انگلیسی در انجام مراحل کار مفید است و برای زندگی در یونان بهتر است اندکی زبان یونانی یاد بگیرید، اما در روند اخذ اقامت اجباری نیست. آزمون زبان تنها در مرحله درخواست تابعیت (۷ سال بعد) مطرح می‌شود که آن هم با تلاش قابل گذر است.
• انتقال پول و پرداخت هزینه ملک در یونان چگونه انجام می‌شود؟ با توجه به محدودیت‌های بانکی ایران، معمولاً متقاضیان ایرانی از طریق صرافی‌های معتبر یا حساب‌های بانکی در خارج از کشور اقدام به جابه‌جایی پول می‌کنند. روش معمول این است که مبلغ موردنظر به یک حساب بانکی در اروپا (مثلاً قبرس، ترکیه یا امارات) منتقل و از آنجا به حساب فروشنده در یونان حواله شود. برخی شرکت‌های حقوقی در یونان خدمات نقل و انتقال امن را برای سرمایه‌گذاران خارجی انجام می‌دهند. همچنین افتتاح حساب بانکی شخصی در یونان پس از دریافت شماره مالیاتی ممکن است و می‌توانید مستقیماً پول را به حساب خود در یونان منتقل کرده و از آنجا چک بانکی به فروشنده بدهید. به طور کلی، توصیه می‌شود در خصوص انتقال وجه از مشاوران مالی باتجربه راهنمایی بگیرید تا مطابق قوانین ارز‌ی و تحریمی، بهترین مسیر انتخاب شود.

جمع‌بندی

خرید ملک در یونان مسیری هموار برای اخذ اقامت اروپا و سرمایه‌گذاری مطمئن در یکی از کشورهای زیبای مدیترانه‌ای است. این روش به‌ویژه برای ایرانیانی که به دنبال حفظ ارزش دارایی‌های خود در قالب ارز معتبر (یورو) و برخورداری از آزادی سفر و زندگی در اروپا هستند، جذابیت زیادی دارد. با یک برنامه‌ریزی درست و بهره‌گیری از مشاوره متخصصین، می‌توانید در مدت زمانی نسبتاً کوتاه صاحب ملکی در یونان شوید و اقامت دائم این کشور را برای خود و خانواده‌تان بدست آورید[2]. در عین حال، آشنایی با جزئیات قانونی و عمل به تعهدات (مانند حفظ سرمایه‌گذاری و پرداخت مالیات‌ها) از اهمیت بالایی برخوردار است تا تجربه‌ای موفق و بدون دغدغه داشته باشید. امیدواریم این راهنمای جامع به تمامی سوالات و دغدغه‌های شما پاسخ داده باشد و قدم بعدی را با اطمینان بیشتری بردارید. آینده‌ای روشن در یونان در انتظار شماست – کشوری که ترکیبی از تاریخ کهن، فرهنگ غنی و فرصت‌های نوین زندگی اروپایی را در خود جای داده است. [1][2]

[1] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [11] [12] [13] [17] [18] [25] [26] [27] [28] [29] [30] [35] [36] [38] [39] [40] [41] [42] [43] [44] [45] خرید ملک در یونان 2025(راهنمای کامل ) – موسسه مهاجرتی ملک پور

https://malekpourmie.net/https-malekpourmie-net-%D8%AE%D8%B1%DB%8C%D8%AF-%D9%85%D9%84%DA%A9-%D8%AF%D8%B1-%DB%8C%D9%88%D9%86%D8%A7%D9%86-a4/

[2] [14] [15] [19] [20] [21] [22] [23] [31] [32] [33] شرایط خرید ملک در یونان در 2026 (قیمت، هزینه‌ها و اخذ اقامت)

https://go2tr.com/property/buy-property-greece

[10] بررسی مهم ترین مزایا و معایب خرید ملک در یونان + جمع بندی

https://www.aysham.com/disadvantages-of-buying-property-in-greece

[16] [24] خرید ملک در یونان + اقامت یونان با خرید خانه و خرید ملک (آخرین آپدیت)

https://pgivisa.com/service/buying-property-in-greece/

[34] Portugal vs Greece Golden Visa Explained

https://www.portugalhomes.com/news/article/459/portugal-vs-greece-golden-visa

[37]  The Ultimate Guide to the Greek Golden Visa – Nomad Gate

https://nomadgate.com/greek-golden-visa-guide/